Лісабон преміум – столиця, яка грає у своїй лізі
Останнім часом я бачив цифри від Savills і мушу визнати, що Лісабон у 2025 році справді вразив. У першій половині року сегмент prime зріс на +2,4%, а за весь рік — на +4,4%. Прогноз на 2026 рік? Десь між +4 та +5,9%, що ставить місто в абсолютну еліту Європи за темпами зростання вартості.
Чому розкіш у Лісабоні набирає обертів саме зараз
Ми говоримо тут про нерухомість від приблизно 500 000–1 000 000 € і вище, хоча справжній ультра-люкс починається з 5–15 млн €. Що ховається в цьому сегменті?
- апартаменти з видом на Тежу або океан
- пентхауси з терасами (іноді кількасот метрів)
- вілли у рив’єрському стилі
- відреставровані палаци в Чіаду чи Прінсіпі Реал
Попит здебільшого формують HNWI, експати з технологічної галузі та інвестори, які розраховують на зростання капіталу на рівні 4-6% на рік, а також на якість життя. Адже саме тут і криється головний магніт: м’який клімат протягом усього року, архітектурна спадщина, 30 хвилин до пляжів у Кашкайші та статус зростаючого технологічного хабу. Лісабон перестав бути просто гарним містом — він став одночасно вигідним і функціональним.
Де знаходиться розкіш і скільки вона коштує?
Розкіш у Лісабоні зосереджена в окремих анклавів, а ціни можуть здивувати. У середньому по місту це 6 934 €/м², але це лише орієнтир, адже географія преміальної мапи виглядає зовсім інакше. Медіана за третій квартал 2025 року для Лісабона склала 5 914 €/м², хоча в престижних районах діапазони починаються зовсім з інших рівнів.
Динаміка і пропозиція в цифрах
Преміум-сектор зріс на 2,4% у першій половині 2025 року, а прогнози на весь рік складають +4,4%. Загальнонаціональне зростання у третьому кварталі 2025 року становило 16,1% у річному вимірі. Незважаючи на те, що з жовтня 2023 року нерухомість більше не підпадає під дію Golden Visa і іноземний попит знизився на 16,4%, ціни на premium залишаються стабільними. Іноземні покупці в середньому платять 4 958 €/м² проти 2 500 €/м² на місцевому ринку.
«Стійкий попит, обмежена пропозиція». – Мігель Пойссон, Portugal Sotheby’s
Пропозиція? LuxuryEstate розмістив 14 889 оголошень у Distrito de Lisboa, Idealista має понад 2 406 розкішних позицій від 505 000 €, а Sotheby’s — понад 617 лише в Лісабоні. Понад 12 000 пропозицій перевищують 1 млн € по всій країні, причому близько 50% розкішних будинків зосереджено в Лісабоні та Алгарве.
Як виглядає розкіш у Лісабоні – стандарти, бренди та нові адреси
На практиці сегмент преміум починається від 150 м² і сягає навіть 600 м². Стандартом є від трьох до шести спалень, кожна зі своєю власною ванною кімнатою. Американські кухні поєднуються з вітальнями із стелями близько трьох метрів, smart home вже є нормою, так само як і види на Тежу або океан. Список зручностей? Приватні або infinity басейни, тренажерні зали, сауни, цілодобова охорона. Енергетичні класи A або B. Під час реновацій зберігають оригінальні азулежу та ліпнину.
Приклад готового стандарту
DUUO в Avenidas Novas демонструє, як виглядає сучасна розкіш: близько 185 м² (три спальні), балкони на 40 м², тренажерний зал, басейн, охорона. Все в одному пакеті.
Branded residences і нові проєкти
Karl Lagerfeld Residences (10 апартаментів на Rua Braamcamp, за крок від Avenida da Liberdade) — це початок тренду персональних брендів. La Réserve у Belas Clube de Campo пропонує 101 апартамент за ціною від 470 000 до 1,3 млн €, початок будівництва у 2026 році. Інші адреси: Uppercase (Dafundo), Tomás Ribeiro 79 (Avenidas Novas), Quinta do Cedro (Oeiras).
«Ринок дозріває… все частіше обирають історичні райони», — говорить Крістіна Перейра з Residential Advisory Portugal. І справді, це помітно за новими проєктами.
Сенс розкоші над Тежу
Купівля розкішної нерухомості в Лісабоні сьогодні — це більше, ніж просто пошук престижної адреси. Це вибір стилю життя, який поєднує комфорт із відповідальністю за місто та довкілля. Я бачив, як інвестори з усієї Європи перестали ставитися до цих покупок суто як до інвестицій, починаючи шукати місце, яке має сенс у ширшому контексті.
Розкіш над Тежу перестала означати лише ціну за квадратний метр чи вид з тераси. Тепер йдеться про автентичність, сталий розвиток і справжню інтеграцію в міську тканину. Саме тому райони, такі як Естрела чи Сантуш, набувають більшого значення, тоді як суто престижні локації відходять на другий план.
Справжня розкіш сьогодні — це усвідомлений вибір. І я вважаю, що саме ця зміна визначає ринок нерухомості преміум-класу в Лісабоні на найближчі роки.
Mark 88
редакція Premium Journalist
